Ce jeudi matin à la Maison des Notaires de Namur on dressait le bilan provincial de 2017 en matière immobilière. Etat des lieux avec Philippe Laurent, Notaire à Beauraing.
Comment s'est porté le marché immobilier en 2017, en province de Namur? Maître Philippe Laurent, notaire à Beauraing nous a livré ce jeudi, l'analyse "de la profession".
Un bilan globalement positif
On peut considérer que la marché a été dynamique, et on a une très belle stabilité, tant du volume que des prix. La petite diminution qu'on a pu constater sur la province peut s'expliquer simplement par le fait que nous avons des annonces de réductions et d'abattements en fin d'année et certains clients ont demandé à ce qu'on postpose les actes, qui ont donc été passés en janvier 2018.
On a eu un marché extrêmement dynamique jusqu'à la crise de 2008-2009 avec des taux de transactions rapides, ce qui a généré une augmentation des prix. Avec la crise on a connu un ralentissement terrible, mais avec tous ces petits ajustements, on arrive à un marché qui est relativement sain, pour des immeubles de bonne qualité et les justes prix.
Une légère baisse du prix des appartements d'occasion.
C'est un phénomène technique: beaucoup de promoteurs se sont lancés dans la construction effrénée dans certaines parties de la province et de l'arrondissement, comme à Ciney par exemple. Ils se sont lancés dans cette construction effrénée, et tous ces appartements se sont retrouvés sur le marché, et celui-ci a eu une certaine difficulté à absorber tous ces appartements. On a accordé beaucoup de ristournes: un garage, une cave, la TVA … et cela est arrivé en concurrence avec des appartements un peu vieillissants. Et le temps que le marché s'adapte, les gens se sont orientés plutôt vers du neuf à prix réduit, plutôt que de l'occasion. Malheureusement, le phénomène existait déjà l'année dernière et l'année précédente et je pense que si on continue à faire des promotions tous azimuts, le marché risque dans certains cas de s'enliser, même si la demande reste bonne. Je pense que ce n'est pas un problème de demande, c'est une question de suroffre.
2000 euros du mètre carré.
Les critères de construction en Région Wallonne aujourd'hui, notamment en terme de performances énergétiques. Aujourd'hui 2000 euros pour une construction qui est bien située est un prix minimum. C'est une évidence que un immeuble qui est en bon état, avec de bons châssis, une bonne toiture, un chauffage performant, va se vendre relativement bien. La rénovation est assez coûteuse et les gens se rendent compte qu'il n'est pas opportun aujourd'hui d'acheter un bien en mauvais état et croire que pour quelques milliers d'euros on va le rénover totalement. Les bricoleurs et les entrepreneurs arriveront à tirer leurs marrons du feu, pour les autres la rénovation est assez coûteuse.
Un crédit moyen de 170.000 à 200.000 euros.
Avec un budget de 170, 200.000 euros, si on s'y connaît en bâtiment , et si en plus on a des parents qui peuvent donner un coup de main, il est tout-à-fait possible de construire. C'est ce qui tire les terrains “libres de constructeurs” à la hausse parce qu'il y a une demande assez importante de gens qui souhaitent construire eux-mêmes.
Des variations importantes sur une même commune.
On peut le constater dans toutes les communes, c'est le principe du Monopoly: au sein d'une même rue, on peut avoir des prix qui vont du simple au double. Entre Celles et Houyet par exemple, on peut se retrouver avec des variations de 50,60 voire 70%. Entre deux terrains se situant au sein de l'entité même de Houyet, à 800 mètres de distance, on peut avoir de très fortes différences de prix suivant l'environnement, populaire ou moins populaire. Mais on peut le constater tant à Beauraing qu'à Namur, et dans pratiquement toutes les communes.
Dinant: on attend une reprise
Il faut être optimiste, mais ne pas pêcher par excès d'optimisme. La reprise, je ne pense pas qu'on puisse la constater, mais à partir du moment où la descente est arrêtée on est déjà contents. C'est clair que les Dinantais mettent beaucoup d'espoirs dans leur nouvelle croisette, j'espère qu'elle aura l'effet escompté, et c'est clair qu'il y a des atouts à Dinant: il y a une très jolie citadelle, il y a la Meuse, il y a un attrait touristique qui est indéniable. La difficulté est que le processus de descente doit être désamorcé, et je pense que nous avons touché le point bas. Après il faut réamorcer. Il y a certains investisseurs qui y croient. Je pense que dans les grandes promotions ou les promotions publiques, ça va être un peu plus compliqué, parce que c'est souvent un phénomène de yo-yo avec des promesses qui ne sont pas toujours réalisées. Par contre, avec tous ces petits investisseurs privés qui pensent pouvoir redynamiser un commerce, un espoir est permis.