DÉBAT | Faut-il limiter le nombre de gîtes dans les villages ?

50% d'hébergements touristiques à Foy Notre-Dame ou à Mesnil-Église, le chiffre est interpelant mais ne serait que la pointe émergée de l'iceberg. Dans nos campagnes, les gîtes se multiplient. Les chiffres à l'échelle de la Région wallonne sont assez explicites : en 2005, la Wallonie comptait 17.760 lits dans des hébergements touristiques. Vingt ans plus tard, le chiffre a plus que doublé pour dépasser les 36.000 lits (Chiffres Commissariat général au Tourisme). 

Face à cette augmentation, les habitants des villages concernés pointent toute une série de nuisances quotidiennes mais aussi des problèmes plus fondamentaux : augmentation de l'immobilier, perte de vie sociale, inégalité fiscale... Les autorités locales, quant à elles, sont confrontées à un dilemme : développer l'économie touristique ou préserver l'accès au logement et la quiétude des habitants. 

Christian Hick, Charlotte Goffin et Christophe Tumerelle

Pour répondre à la question « Faut-il réguler le nombre de gîtes dans les villages ? » :  

• Charlotte Goffin du Miroir Vagabond, une association socioculturelle, qui mène une campagne pour un équilibre raisonné et raisonnable entre les logements touristiques et les logements permanents. 
• Christophe Tumerelle, échevin de l'urbanisme et du logement à Dinant.
• Christian Hick, le directeur d'Accueil Champêtre en Wallonie

Il y a quelques jours, les habitants de Houyet, en particulier de Mesnil-Eglise, ont fait appel au Miroir Vagabond pour les aider à réfléchir à des solutions pour réguler le nombre de gîtes. Quelles sont les inquiétudes des villageois au point de susciter une réunion citoyenne ?

Charlotte Goffin : Les inquiétudes sont multiples. Mais si je dois en nommer une, c'est l'accessibilité au logement. Un accès qui soit abordable financièrement. Nous voyons de plus en plus de gîtes qui apparaissent, et une difficulté pour monsieur et madame Tout-le-monde de trouver un logement. Et nous, ce que nous pointons vraiment dans notre campagne, c'est cette confiscation du logement qui était à vocation résidentielle pour devenir des logements touristiques.

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Il y a un peu la même problématique du côté de Dinant, surtout à Foy-Notre-Dame où on atteint 50 % d'hébergements touristiques. La situation est telle que vous avez décidé de stopper toutes les demandes. Il y a un moratoire en la matière à Dinant ? 

Christophe Thumerelle : Oui, j'ai proposé au collège de mettre un moratoire sur les demandes de permis pour les hébergements touristiques, les gîtes. Nous constations une demande par jour d'hébergements touristiques, avec des demandeurs qui venaient parfois de loin, à plus de 100 km de Dinant. Et nous nous sommes bien rendu compte que d'abord, cela n'avait pas été géré et qu'il y avait là un véritable business. En gros, on achète un bâtiment, 3-4 ans après l'exploitation, on vend un chiffre d'affaires. Cela fait non seulement des problèmes dans les villages, mais cela fait aussi exploser la valeur de l'immobilier dans la région.

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Vous avez aussi constaté cela, du côté d'Accueil Champêtre, de plus en plus de gens qui se disent : "Voilà, j'ai un bien dans un village, plutôt que de le mettre en location classique ou de le vendre", font de la spéculation autour de cela.

Christian Hick : Notre rôle en tant qu'association professionnelle est de pouvoir encadrer des propriétaires qui souhaitent transformer un bien en gîte, en chambre d'hôtes, ou d'autres activités. Nous le constatons, mais pas par rapport aux personnes qui viennent vers nous, parce que c'est vrai que ce sont davantage des dynamiques liées à des sociétés d'investissement. Nous sommes dans notre cadre dans l'accompagnement de ruraux qui ont le plus souvent un bâtiment qui a perdu ses fonctions et qui cherchent une nouvelle valorisation, sur ce côté touristique.

On parle beaucoup des conséquences négatives des gîtes dans les villages, mais il y a quand même des conséquences positives. C'est la rénovation du bâti, parfois des biens qui tombaient en ruines. 

C.G. : Oui, bien sûr, cela a des conséquences positives. Le tourisme, nous sommes aussi pour le tourisme, nous disons oui à une dynamique locale qui peut revivre grâce à un regain de la vie économique et touristique dans un village. Le problème, c'est quand c'est disproportionné et que les habitants ne trouvent plus une vie sociale ou une vie culturelle, ou qu'il y a eu aussi une disparition des petits commerçants, des écoles... En fait, la vie touristique peut amener un stimulus à un territoire, mais quand le seuil est dépassé, cela tue aussi la vie locale.

La ville de Dinant est une ville extrêmement touristique. Comment fait-on la balance entre proposer assez d'hébergements aux touristes et d'autre part, ne pas tuer la vie sociale des villages ? 

C.T. : L'équilibre est fragile. Le moratoire, vous l'aurez compris, c'était pour stopper les demandes. Nous le voyons aujourd'hui, il n'y a plus une demande qui arrive à la ville, les investisseurs ont compris. Nous travaillons sur un règlement avec des critères bien précis pour autoriser maintenant les futurs logements touristiques. 

Nous travaillons surtout sur un règlement pour la ville de Dinant qui va amener beaucoup d'obligations au futur demandeur afin d'investir sur le territoire. Il y avait là une volonté d'avoir des propriétaires qui habitent dans un rayon de x kilomètres, d'avoir avec du parking privé. Le fait d'instaurer un permis provisoire, c'est une piste également. Nous donnons le permis pour cinq ans et nous voyons dans cinq ans si c'est encore tenable ou pas, et des sanctions progressives, évidemment, en fonction des plaintes et des conflits qu'on pourrait enregistrer au niveau du voisinage avec une possibilité de fermeture définitive si vraiment cela pose des problèmes.

Dinant n'est pas la seule à se doter d'un règlement, beaucoup de communes mettent des règles. Est-ce que cela inquiète le secteur ? 

Christian Hick : Pour nous, c'est un sujet d'attention. Je suis très heureux d'entendre la politique réfléchie menée par la commune de Dinant par rapport à des critères objectifs. C'est un point très important.

Souligner qu'il y a, dans l'éventail des hébergements, ceux qui sont reconnus et qui respectent toute la réglementation liée à l'hébergement touristique, et puis, il y en a qui sont en défaut de ces aspects-là, qui sont parfois des secondes résidences qui sont louées en parallèle et qui sont mal connues et qui, effectivement, surchargent fortement la situation. C'est, là aussi, un enjeu pour les pouvoirs publics, au-delà du moratoire, de faire un cadastre pour identifier les hébergements qui sont à vocation touristique.

Ce sont des plateformes comme Airbnb qui sont dans votre viseur ?

C.H. : Ces plateformes de commercialisation, que ce soit Booking, Airbnb, qui sont deux grands exemples, sont une manière de permettre la commercialisation de ces hébergements-là.

Mais de plus en plus, et notamment via des directives européennes, il y a des mesures qui contraignent ces plateformes à transmettre toutes les informations liées aux locations aux autorités du pays en termes de fiscalité. Cela, c'est déjà un premier élément qui fait qu'elles seront connues d'une manière ou d'une autre. 

Deuxième élément, très prochainement, il y aura l'obligation d'avoir une licence qui, au niveau de la Wallonie, se traduira par le numéro d'enregistrement dans le nouveau Code wallon du tourisme, et qui obligera, si on souhaite être présent sur ce type de plateforme, d'être également identifié au niveau des autorités, qu'elles soient au niveau wallon ou au niveau communal.

Est-ce qu'aujourd'hui, à Dinant, vous connaissez tous les hébergements touristiques ? Vous êtes sûrs qu'il n'y a pas de logements qui passent sous les radars ?

C.T. : Nous sommes presque sûrs d'avoir tous les logements, puisque nous avons travaillé sur toutes les plateformes sur lesquelles on met en location les différents bâtiments ou même des chambres, puisque cela existe. Nous avons tout mis sur papier en consultant toutes les plateformes.

Le cadastre existe. Cela avait deux vertus. La première, c'était évidemment voir si nous taxions bien tous ces logements touristiques, ce qui n'était pas le cas. Deuxième chose, c'était de voir, effectivement, sur la carte de Dinant, où étaient concentrés les logements touristiques. Nous avons parlé de Foy-Notre-Dame, nous avons quasi 50 % d'occupation, et pour nous, c'est beaucoup trop, évidemment. Et nous voyons qu'il y a d'autres villages où il n'y en a quasi pas ou pas du tout.

Les gîtes font monter le prix de l'immobilier

Le gros problème des gîtes, c'est l'augmentation du prix de l'immobilier. Pour vous, c'est le plus gros enjeu, c'est l'accès au logement pour les locaux qui ne trouvent plus à se loger dans leur région d'origine ? 

C.G. : C'est clair que nous sommes un peu en tension quand nous voyons cette prolifération de gîtes, de bâtiments qui sont habités que le week-end et qui la semaine, ils sont vides. Et à côté de cela, nous accompagnons des personnes qui sont à la rue, qui ne savent pas se loger dans de bonnes conditions. Nous voulons vraiment alerter sur cette problématique et sur cette tension du marché du logement.

Que préconisez-vous pour sortir de cette spirale qui amène les prix à la hausse ?

C.G. : En tout cas, dans le cadre de cette campagne que nous avons appelée "Vacances pour toi et toit pour moi", nous sommes OK pour le tourisme de manière régulée, mais cela rejoint un peu ce qui a été dit. Nous aimerions bien d'abord objectiver le constat.

Au niveau wallon, alors ?

Charlotte Goffin : Oui, au niveau de la région, d'avoir des chiffres, une étude pour objectiver le phénomène et puis renforcer des mesures de rééquilibrage, voire même viser un taux de décroissance dans les zones où le ratio est déjà saturé. Alors, voir comment cela peut se traduire dans les politiques concrètement, mais nous voulons vraiment alerter et mettre un stop. 

Et puis, au niveau communal, nous nous rendons compte aussi qu'il y a pas mal de leviers possibles, nous souhaitons faire un petit recueil de toutes les bonnes initiatives, inspirantes. 

Il faut savoir, c'est que cela rapporte plus de mettre son bien en location touristique que de le mettre en location à l'année. 

Christian Hick : Si on s'arrête à ce chiffre-là, on peut considérer que cela rapporte plus. Fondamentalement, la réflexion est beaucoup plus globale. Entrer dans une démarche d'hébergement touristique, en tout cas, c'est comme cela que nous le promouvons, c'est entrer dans une thématique d'accueil, un accueil de proximité. 

 Fondamentalement, orienter un bâtiment vers ce type d'activité, c'est d'une part un investissement conséquent, parce que les aménagements sont plus importants lorsqu'on s'oriente vers un gîte ou des chambres d'hôtes. Cela entraîne aussi toute une série d'éléments à prendre en compte qu'on peut qualifier de contraintes. Il ne suffit pas d'ouvrir un gîte et de dire, voilà, maintenant, la location va arriver. En tout cas, ce n'est pas le modèle que nous promouvons. 

Moins de recettes fiscales pour les communes

Autre problème, c'est aussi une perte de revenus pour les communes, parce que les gens qui sont dans ces hébergements ou les résidents secondaires ne payent pas ou pas beaucoup d'impôts communaux.

Christophe Tumerelle : On n'a pas l'impôt des personnes physiques, l'IPP, dans ces bâtiments qui sont occupés par des touristes. Alors, il y a une taxe de seconde résidence, mais qui, dans la balance, ne comble pas la perte de l'impôt des personnes physiques. Le précompte immobilier reste dû de toute façon. 

Effectivement, il y a une perte de revenus pour la collectivité aussi. Il y a des contraintes, mais en plus, il y a des pertes de revenus. 

Dernier point, peut-être, dans les problèmes suscités. C'est la vie sociale avec des villages à deux vitesses, où il y a de l'animation en haute saison, pendant les week-ends et puis beaucoup moins l'hiver. C'est aussi un point d'attention pour les villageois qui viennent vers vous ? 

Charlotte Goffin : Oui, bien sûr. Je pense que tout un chacun a envie d'avoir une vie de village agréable, sécurisante. Et là, ce qu'on nous renvoie, ce sont des villages morts en semaine. Beaucoup de bruit, de nuisances sonores, une mauvaise gestion des déchets qui résultent des passages à court terme pendant le week-end. C'est vraiment des réalités à deux vitesses et aussi un sentiment de non-mixité entre les touristes qui viennent juste le week-end et qui restent un peu entre eux, sans considérer en fait une vie locale qui existe avec des citoyens. Je pense que la tension citoyenne augmente avec le nombre de gîtes, ce qui est tout à fait légitime. Et je pense que c'est bien que cette voix soit entendue et prise en considération dans les mesures à venir.

En préparant cette émission, j'ai discuté avec l'association « Gîtes de Wallonie ». Elle tient à peu près le même discours qu'Accueil Champêtre : les propriétaires de gîtes sont conscients de ces problèmes-là et sont demandeurs d'une régulation aussi.

C.H. : Tout à fait, parce qu'ils sont soumis à cette concurrence. Et par rapport aux différentes mesures qui sont prises à l'échelle européenne ou à l'échelle communale, c'est vraiment pouvoir identifier ceux qui sont autorisés, autorisés par le Commissariat général au Tourisme, qui seront dans le futur appelés enregistrés, et ceux qui ne le sont pas. Ils ne sont pas en ordre par rapport à une série de démarches. 

Que ce soit pour Gîtes de Wallonie ou nous-mêmes, nous encadrons des gîtes qui sont autorisés et qui doivent, dans le contexte, faire face à une concurrence de structure qui ne sont pas légalement identifiées. 

C'est une des améliorations qui va pouvoir être constatée grâce aux mesures qui sont prises, c'est contraindre, ceux qui veulent continuer à faire de l'hébergement touristique, à être dans un cadre bien précis et de ne pas utiliser l'une ou l'autre plateforme pour pouvoir commercialiser un bien sans être dans ce cadre et ses règles bien précises.